Este artículo se publicó originalmente en Common Edge.
La crisis de la vivienda en Estados Unidos es un problema desde hace tiempo. Pero los recientes informes sobre la compra de viviendas unifamiliares y campestres por parte de fondos de cobertura privados probablemente empeoren aún más la situación, que ya de por sí es difícil. Cuando los fondos de cobertura compran esas propiedades, no es probable que esas casas vuelvan al mercado inmobiliario. Por ahora, y probablemente a largo plazo, estas han desaparecido.
¿Por qué? Es probable que los fondos de cobertura mantengan una cartera de propiedades residenciales durante 5-10 años, pero cuando decidan vender, es dudoso que esas casas aparezcan en las plataformas locales de servicios inmobiliarios. Como las viviendas han sido agrupadas, los fondos de cobertura venderán a otros fondos. En otras palabras, las propiedades residenciales se han transformado en una clase de activos que se negocian entre inversores institucionales. (Algo análogo está ocurriendo en las ciudades con las unidades de alquiler, ya que el capital privado ha estado comprando propiedades a precio de mercado y aumentando los alquileres).
Una vez que las viviendas se agrupan en un activo fungible, la gente no va a poder comprar propiedades individuales de ese paquete. Esas viviendas pasarán a formar parte del mercado de alquiler y no estarán disponibles para los posibles compradores de viviendas. Esto exacerbará la escasez de viviendas nuevas y existentes a la venta. Desgraciadamente, el país no puede construir con la suficiente rapidez y economía para compensar la diferencia entre la oferta y la demanda de viviendas.
Lo peor de este problema estructural es que, ahora que se ha establecido un mercado para las viviendas agrupadas, los fondos pueden pagar de más por las viviendas en la fase inicial, ya que están buscando la revalorización de un activo escaso que genera un flujo de caja protegido de impuestos por los alquileres y los gastos de depreciación mientras lo poseen. Esto da a los fondos de cobertura una enorme ventaja competitiva en un mercado inmobiliario caliente. No solo son compradores en efectivo que no se dejan engañar por una inspección, sino que pueden pagar más que los compradores individuales de viviendas.
Se podría pensar que esto es como el merengue financiero de los swaps de incumplimiento crediticio y la agrupación de hipotecas de baja calidad en valores, que condujo al colapso inmobiliario del 2008. Pero no creo que los fondos de inversión que empujan a los compradores individuales de viviendas fuera del mercado vayan a conducir a un colapso épico, o incluso a una corrección seria, en la próxima década. La demanda anual de vivienda no desaparece el 31 de diciembre. La demanda insatisfecha se traslada al año siguiente. La gente sigue formando nuevos hogares. La demografía que impulsa la demanda de vivienda es como la gravedad: inevitable y constante.
En mi opinión, hay tres problemas que colisionan en el centro de la oferta:
Demasiada gente no tiene un sueldo suficiente para permitirse un alquiler o ahorrar para un pago inicial. Salvo algunos aumentos recientes, los salarios se han estancado en los últimos 20 años, mientras que el coste de la vivienda no ha dejado de aumentar.
El dolor no se reparte equitativamente. Incluso con aumentos anuales de dos dígitos en los precios de la vivienda y los alquileres, la gente sigue trasladándose a las dinámicas áreas metropolitanas en busca de trabajo, educación y atención sanitaria. La crisis inmobiliaria se observa en todo Estados Unidos, pero seguimos siendo un país de mercados inmobiliarios regionales. En algunos lugares el aumento de los costes es mayor que en otros.
La productividad en el sector de la construcción de viviendas es baja debido a la prolongada escasez de mano de obra cualificada. La mano de obra cualificada es lo que los profesionales de la gestión de proyectos llaman "recurso crítico". La producción no aumentará hasta que haya más de este recurso. Los pequeños promotores y constructores locales pueden encontrar formas de ser más productivos con la gente que puedan encontrar o formar, pero lo harán por pura necesidad. Para muchos, será el momento de innovar o morir.
Lamentablemente, estos problemas que colisionan van a perdurar durante años. Y las actividades de los fondos especulativos no serán más que gasolina arrojada a un fuego bien establecido. Ante la tozuda realidad de esos problemas, lo mejor para los pequeños promotores y otros interesados en construir y reconstruir barrios es centrarse en las propiedades de alquiler modestas, lo que algunos llaman la vivienda intermedia perdida: edificios de apartamentos de alquiler, pequeños edificios de uso mixto o de vivienda/trabajo. En cuanto a dónde construir, deberíamos centrarnos en los barrios en dificultades y mantenernos alejados de las partes sobrecalentadas y caras del mercado local. Con tanto valor especulativo en las viviendas de venta, hay muchos lugares en los que es caro construir, y los alquileres locales no pueden soportar costes de construcción más elevados. Tenemos que trabajar en los sitios donde los proyectos de alquiler modestos pueden ser rentables. Estos barrios son también los puntos en los que se puede encontrar a los profesionales de la construcción locales y a la gente interesada en aprender un oficio. En otras palabras: Encuentra un lugar que te interese y que te necesite.
